公摊不明 42业主状告开发商

　　　　　　　　　　　　　　　　　　（京华时报　鲁欢）

　　认为开发公司售房时扩大公摊面积、将未封闭阳台当做全封闭阳台计算面积、多收了购房款，开阳里六区13号楼42户业主把北京金宏泰房地产开发有限公司告上法庭，要求开发商返还多收的房款约150万元。因为部分业主已经被颁发房产证，鉴于相关规定，近日，该楼18户业主状告北京市国土资源和房屋管理局，要求撤销房产证书、重新核准房屋面积并进行权属登记一案，在丰台法院开庭审理。据悉，这是本市首例因房屋面积缩水引发的行政诉讼案，其判决结果将对同类案件具有指导意义。

　　■事件 办理产权发现面积缩水

　　开阳里六区13号楼由北京金宏泰房地产开发有限公司开发，2001年初开始销售，当年8月3日竣工验收并交付业主。目前，整楼180户业主已全部入住。

　　该楼原业主委员会主任高鹿告诉记者，2002年10月，开发商通知部分业主办理产权，要求有些业主补缴合同约定面积和实测面积的差价房款。出于对自身权利的保护，当时就有业主提出要看实测面积的报告。

　　在业主的强烈要求下，开发商出示了丰台区测绘队测绘的房屋面积明细表。看过实测数据，业主们发现整栋楼的实际销售建筑面积已达到14282平方米，比销售许可证上的可销售面积12959平方米多出1323平方米。另外，业主还发现，丰台区测绘队所作的测绘报告不完整，测绘单位、测绘人员资质、公摊原则和公摊部位的面积、人防工程的面积以及测绘草图等在报告中都没有丝毫体现。

　　“我们开始怀疑房屋面积存在缩水问题，在经过多次交涉无果的情况下，今年元月，本楼130多户业主召开了业主大会，决定正式委托文道全律师调查。”一业主说。

　　■真相 受众业主委托重测面积

　　文道全律师告诉记者，受到业主大会的委托后，他到北京市规划委查阅了开阳里六区13号楼的设计图纸，同时到北京市城建档案馆查阅并复制了竣工验收的图纸，发现该楼在设计和竣工验收的总建筑面积为14307.46平方米（其中含人防工程地下二层674.41平方米），地下一层为自行车车库不该公摊，阳台的设计及竣工验收均为未封闭式。

　　“我认为，根据这些证据，可以初步认定该楼房屋面积存在缩水问题。”同时，文律师建议业主重新测量该楼面积。

　　今年2月8日、3月10日，受到该楼90位业主委托，北京市房屋面积计量站对13号楼的180套房屋进行了全部测绘。测绘报告显示，该楼总建筑面积为14446.88平方米（含地下二层人防工程688.14平方米），应分摊面积为2538.15平方米，非分摊面积为1155.39平方米，阳台建筑面积为678.52平方米，可销售建筑面积为13291.49平方米。

　　开发商对整楼多算963.08平方米，按平均每平方米4900元计算，整楼180户业主多交481.54万元。开发商给每户多算的面积约在2.5-8平方米左右，均已超出合同约定的误差3%以外。按约定，3%以内的部分开发商应当据实返还多交房价款，3%以外的部分，开发商应当双倍返还多交房价款。如此计算，对整楼180户业主，开发商应当返还房价款总计约700余万元。

　　■进展 起诉要求返还房价款

　　今年5月19日，42户业主向丰台区人民法院提起民事诉讼，要求北京金宏泰房地产开发有限公司按合同约定返还房价款约150万元，同时要求开发商解决相邻房屋之间的内隔墙及卫生间不隔音问题，部分业主还要求解决保温质量问题。

　　6月，丰台法院公开审理了此案。

　　审理中，文道全律师认为，出现如此大的面积误差，很重要的一件事就是开发商将所有阳台按封闭式阳台计算了全面积，但13号楼的阳台在规划设计和竣工验收的阳台皆为未封闭式阳台。虽然开发商用单玻塑钢窗将阳台封闭了，但它不符合华北地区关于封闭式阳台的设计标准、质量标准和保温要求。所以，开发商将阳台当做全封闭计算全面积没有法律依据。

　　金宏泰房地产开发有限公司则认为，所有阳台实际上已作了玻璃塑窗封闭处理，所以应按全封闭面积计算全面积。

　　同时，文律师指出，开发商向北京市房管局申报并经核准的13号楼公摊方案和开发商与业主合同约定的公摊方案、开发商向丰台区测绘队提供的公摊方案有着非常大的差别。开发商委托丰台区测绘队测绘时，在经北京市房管局核准的分摊方案和合同约定的分摊方案基础上，擅自增添了风机房、水泵房、水箱间、物业用房等。

　　开发商则认为对公摊面积，测绘结果是由丰台区测绘队所做，并经房管局进行了权属登记，如有错不是开发商的责任。

　　■结果 连带状告房管局

　　因为部分业主已经被颁发房产证，房屋权属登记是由北京市房管局作出的具体行政行为。民事诉讼程序不能撤销行政主管部门的具体行政行为。此案应先通过行政诉讼撤销房产证，再由民事程序解决买卖合同中面积缩水的问题。

　　于是，已拿到房产证的18位业主于今年7月向丰台区人民法院提起行政诉讼，要求被告北京市国土资源和房屋管理局撤销房产证，重新核准面积并进行权属登记。

　　8月27日，此案在丰台区法院开庭，目前正在审理中。由于此案是首例因房屋面积问题引发的行政诉讼案，判决结果将对同类案件具有指导意义。